Sempre più single e famiglie senza figli, è questa l’Italia di oggi ma soprattutto di domani La questione generazionale è un tema cruciale per l’Italia e nel corso dei prossimi anni la situazione diverrà ancora più critica. Le previsioni dell’ISTAT indicano che le fasce di popolazione tra 0 e 29 anni diminuiranno lentamente da qui al 2051, si ridurrà drasticamente la fascia da 30 a 44 anni e, a seguire, quella dai 45 ai 64 anni, mentre in progressivo aumento risulteranno quelle sopra i 65 anni. In questo scenario i cambiamenti strutturali della popolazione italiana, il perdurare delle gravi difficoltà economiche legate alla crisi stanno evidenziando una domanda abitativa che richiede un rinnovato impegno nella definizione delle politiche dell’abitare. Occorrono, dunque, politiche diversificate, flessibili, articolate sul territorio, in grado di rispondere ai diversi tipi di bisogno e che, come già avviene in molte parti d’Europa, favoriscono all’interno delle città una composizione sociale maggiormente mista.
L’invecchiamento della popolazione in qualche modo sposta la domanda abitativa: il ridimensionamento della grandezza media delle abitazioni riflette sia il fenomeno del “restringimento” dei nuclei familiari sia quello legato alla crisi di minore disponibilità economica». La debolezza reddituale, che colpisce soprattutto le famiglie giovani e gli under 35, in generale unita al fatto che l’accesso al credito sia sempre più selettivo sta diventando un problema, in un mercato immobiliare così profondamente mutato, la capacità di accedere al credito è elemento fondamentale.
L’analisi delle compravendite nel 2015 evidenzia un trend interessante: il 9,2% degli acquisti è stato effettuato da soggetti in pensione, che nel 59,2 % dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 26,2% dei casi hanno comprato per investimento mentre il 14,6% degli acquisti ha riguardato la casa vacanza. Per questo target l’84,2% delle compravendite è avvenuto senza l’intervento da parte di istituti di credito. Le richieste dei pensionati si sono concentrate maggiormente nei trilocali (32,2%), seguiti dai bilocali (28,1%) e dai quattro locali (14,4%); ville, villette, rustici e case indipendenti compongono insieme il 14,6% degli acquisti.
I pensionati hanno il loro peso anche nei dati di chi ha venduto casa del 2015, quasi un terzo.
In Italia il 46,7% dei single ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, seguiti da percentuali in progressiva decrescita all’aumentare dell’età. L’86,2% delle compravendite da parte di single riguarda l’acquisto dell’abitazione principale, il 10,8% l’investimento e il 3% riguarda la casa vacanza. Rispetto a un anno fa si registra una sostanziale stabilità della percentuale di acquisti per investimento e un leggero aumento della percentuale di acquisti della casa vacanza (2,2% nel primo semestre del 2014).
Rispetto al 2014 si registra un lieve aumento della percentuale di acquisti di casa vacanza che un anno fa si attestava all’8,3%.
Gli immigrati tornano a comprare casa (+8,3%), ma in 10 anni le compravendite degli stranieri si sono ridotte a un terzo.
Dieci anni fa, gli acquisti furono 131.000, poi iniziò un calo costante: «L’inversione di tendenza è importante perché la domanda abitativa espressa dagli immigranti si può stimare in oltre un milione di case. La ripresa è dovuta a una maggiore facilità di accesso al credito e a prezzi delle case più bassi, soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie, che rendono più facile comprare». L’incidenza degli stranieri tra gli acquisti totali di case effettuate in Italia per il 2015 è dell’8,7%, incidenza comunque non omogeneamente distribuita. Anche a parità di redditi territoriali, ci sono aree in cui la quota degli acquirenti stranieri sfora il 40% alzando la media finale, nella maggior parte dei capoluoghi si riscontra un cambio di zona quando le famiglie straniere mutano situazione abitativa, passando dall’affitto alla proprietà. La maggior parte dei residenti stranieri, infatti, vive in affitto e tende a restare in comunità con i propri connazionali, almeno finché la permanenza in Italia è di carattere transitorio. Non appena acquistano casa, la tendenza è di spostarsi dai “ghetti” verso zone più eterogenee. Le dimensioni delle abitazioni medie comprate dagli stranieri sono in leggero aumento, intorno ai 90 mq, in modo sostanzialmente omogeneo sul territorio nazionale. La qualità degli immobili è bassae trattasi quasi mai nuove costruzioni
Il sogno degli italiani Il terrazzo (47,1%) o il giardino (46,9%). Tra le caratteristiche richieste per la scelta della casa, al primo posto la luminosità (60,8%) il riscaldamento autonomo (51%) e il box auto (47,1%). Rispetto a 2 anni fa cresce di oltre 20% il numero di utenti “sensibili” al risparmio energetico (65% totale degli utenti), che quindi tra i criteri di scelta mettono edifici di classe A o B.
Lo stile moderno (50,4%) prevale nettamente nelle scelte degli utenti. Quasi il 70% degli utenti si dicono insoddisfatti dell’offerta abitativa, ritenuta da molti lontana dalle proprie esigenze perché “obsoleta”, “vecchia” e ancora troppo costosa. L’esigenza rivelata è quella di un riposizionamento dell’offerta su standard qualitativi più elevati ma a prezzi più contenuti, perché le disponibilità economiche sono notevolmente ridotte dalla crisi. Oggi oltre la metà degli utenti che cercano casa per acquistarla dichiara di investire sino a 200.000 euro, mentre si assottiglia il numero di utenti che dichiara di poter spendere di più. Al ribasso sono soprattutto i loft, dal 1985 al 2000 sono stati riqualificati oltre 120.000 laboratori. Con il tempo, il loro costo si è avvicinato a quello delle soluzioni residenziali e gli sconti per questo tipo di immobili alla fine degli anni ’90 non superavano il 10%. Oggi, invece, il loft è meno richiesto, anche perché per questa tipologia di casa non è possibile ottenere un mutuo prima casa, per questo la percentuale di sconto rispetto agli immobili residenziali equivalenti è salita a circa 25%.
Viale del tramonto anche per le villette fuori città, la richiesta di villette si è ridotta del 37% nel decennio 20005-2015 e di pari passo anche il prezzo di vendita, calato del 40%.
Infine, crolla il mito della cucina abitabile “nascosta” dal resto della casa: nel 2011 era condizione indispensabile per quasi tutti gli italiani, oggi il 43% vuole la cucina a vista e di design, funzionale ma elegante, spazio aperto all’abilità culinaria, ma anche ai momenti insieme, agli incontri conviviali, alla letteratura e al relax.
A causa della crisi, sta emergendo una nuova tendenza, quella del cohousing, nuovo concetto di condominio basato sulla condivisione di spazi e servizi. A partire dal momento della ristrutturazione degli alloggi, all’insegna della socialità e della sostenibilità, che fa risparmiare. Tutto è identico alle case case tradizionali e la privacy è garantita, quello che cambia è l’accesso non esclusivo ad alcuni locali, dalla cucina alla camera per gli ospiti, dalla palestra a una sala polifunzionali per riunioni, feste o cene tra amici. Chi sceglie il cohousing contribuisce alla creazione di un “microcosmo” sociale che per funzionare deve essere più coeso possibile. Abitazioni private e aree comuni coesistono, creando un equilibrio autogestito dall’intera comunità. Di solito questo speciale modello di condominio è composto da una decina di case, con un numero limitato di nuclei familiari. La prima vera esperienza di cohousing risale all’inizio degli anni Settanta in Danimarca dove tuttora almeno il 5% della popolazione viva in una qualche forma di cohousing. Negli anni Ottanta, il fenomeno si è diffuso in altri paesi europei, ed in Italia, come dicevamo, questo è un trend nuovo, di cui ci sono ancora pochi esempi, anche se negli ultimi tempi il perdurare della crisi economica sta spingendo molte persone a valutare la coabitazione perché consente di permettersi case che altrimenti non si potrebbe mai acquistare, alloggi spaziosi ed energicamente efficienti, magari con terrazzo, giardino e taverna dove accogliere gli amici. Con il cohousing tutto questo può diventare realtà, perché l’economia di scala rende i costi più accessibili. Ma ancora una volta la mentalità italiana non aiuta perchè il 65% degli utenti si dice contrario alla coabitazione e chi è per gli spazi comuni si dice favorevole all’orto condominiale (47,3%), alla lavanderia-asciugatura (36,5%) e ai servizi baby sitting (31%).
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