Prima casa e immobili di lusso: le nuove regole
Prima casa, immobili di lusso: le novità della legge di Stabilità 2016 e gli ultimi chiarimenti delle Entrate Le imposte sui trasferimenti immobiliari e i benefici relativi alla prima casa sono disciplinati dal dpr 131/1986; la legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) ha introdotto alcune modifiche e le ultime circolari dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito alcuni aspetti più particolari (circolare 12/E/2016, circolare 27/E/2016). I requisiti per le agevolazioni prima casa Per fruire delle agevolazioni prima casa ci sono una serie di requisiti da soddisfare: l’immobile non deve essere classificabile come “immobile di lusso” l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa Relativamente al punto 1., ossia alla classificazione dell’immobile come abitazione di lusso, il dlgs 175/2014 ha introdotto nuove regole, come vedremo di seguito. Per quanto riguarda invece il punto 4., la legge di Stabilità 2016 ha introdotto una novità sui requisiti, prevedendo che l’agevolazione prima casa possa applicarsi anche agli acquirenti che già posseggono una prima casa, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Come si classificano le abitazione di lusso Le abitazioni di lusso prima del dlgs 175/2014 In passato venivano considerate abitazioni “di lusso” e quindi non beneficiarie dell’agevolazione prima casa le abitazioni che presentavano alcune caratteristiche definite degli artt. da 1 a 8 del dm agosto 1969: art. 1: le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso” art. 2: le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali art. 3: le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 m³ e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 m³ v.p.p. per ogni 100 m² di superficie asservita ai fabbricati. art. 4: le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m² art. 5: le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta art. 6: le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) art. 7: le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione art. 8: le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al Decreto del 1969 Le abitazioni di lusso dopo il dlgs 175/2014 L’art. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro. In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione, agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile cat. A/8 – abitazioni in ville cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici L’applicazione dell’agevolazione prima casa è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso.
Immobile dato in comodato al figlio
La casa che i genitori hanno prestato al figlio affinché questi la destini ad abitazione della propria famiglia non può più essere chiesta indietro: questo perché la legge stabilisce che, se le parti non hanno previsto alcun termine per la restituzione del bene, ma lo scopo è quello di dare un tetto alla famiglia del figlio, la restituzione può essere pretesa solo quando cessa detto scopo. Quindi solo quando il figlio non ha più bisogno dell’immobile i genitori possono riprenderselo. Le recenti sentenze sanciscono che nell’ipotesi di concessione in comodato di un immobile destinato a casa familiare, il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto. Solo la prova di un urgente e imprevisto bisogno del comodante dà diritto a quest’ultimo a farsi restituire subito la casa. La legge prevedere tre diverse ipotesi: – se le parti hanno fissato un termine di scadenza nel contratto: il comodato cessa a tale data; pertanto il comodatario dovrà restituire immediatamente l’immobile; – non sempre il comodante e il comodatario fissano un termine ben preciso: infatti è pienamente lecito dare in prestito di un immobile anche oralmente, senza bisogno di un contratto scritto e senza pagare l’imposta di registro. In tal caso, il comodante può chiedere la restituzione della casa in qualsiasi momento; – in assenza di termine indicato dalle parti nel contratto, è possibile determinare indirettamente la durata del contratto, ad esempio attraverso l’individuazione dello scopo per il quale il bene è stato prestato, degli interessi e dalle utilità perseguite dalle parti, allora il comodatario può trattenere per sé la casa finché tale scopo non è venuto meno. È quest’ultimo il caso in cui l’immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario. La durata del comodato è fissata fino a quando permangono le esigenze abitative del figlio. Il comodante può esigere la restituzione immediata solo se sopravviene un bisogno urgente e imprevisto. Nel caso di comodato con termine desumibile dallo scopo, il comodante (il genitore) non può chiedere la restituzione dell’immobile neanche se il comodatario (il figlio) si separa dal coniuge se a quest’ultimo il giudice intende assegnare la casa in quanto affidatario del figlio. In questo caso, fino a quando permane l’assegnazione della casa in forza della sentenza del tribunale, il comodante non può pretendere la restituzione dell’immobile, anche se il matrimonio è cessato.